Oft ist der Immobilienkredit ein Bund fürs Leben. Kreditnehmer zahlen gut und gerne mehrere Jahrzehnte lang ihren Kredit ab. Bei Abschluss wird vertraglich festgelegt, wie lang sich der Kreditnehmer an den Zins bindet. Man spricht hier von der Zinsbindungsphase.
Endet die Zinsbindungsphase, wird ein neuer Zinssatz vereinbart. Endet diese in einer Zeit mit niedrigen Bauzinsen, kann der Kreditnehmer hier massiv einsparen. Verhält es sich jedoch genau andersherum, muss der Kunde plötzlich mehr bezahlen als vor der Anschlussfinanzierung. Viele Kreditnehmer möchten daher keine Anschlussfinanzierung, sondern ihr Darlehen komplett innerhalb der Zinsbindung zurückzahlen. Doch was ist sinnvoller – eine Anschlussfinanzierung oder ein Volltilgerdarlehen? Und welche Rolle spielt das Forward-Darlehen?
Die Anschlussfinanzierung
Oftmals bindet sich der Kreditnehmer bis zu 20 Jahre oder mehr an einen Kredit. Meist wird über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren eine Zinsfestschreibung vereinbart. In dieser Zeit darf sich der Bauzins für den Kunden nicht ändern. Was in Zeiten niedriger Bauzinsen positiv ist, kann zu einem Zeitpunkt, in dem Kreditnehmer hohe Zinsen zahlen müssen, negativ sein. Endet die Zinsbindung, ist das Darlehen meist noch lange nicht abbezahlt. Eine Anschlussfinanzierung, oft auch als Prolongation bezeichnet, muss her. Hier wird ein neuer, zu diesem Zeitpunkt marktüblicher Zinssatz festgelegt. Der Kunde hat die Wahl, ob er die Finanzierung bei der Bank belassen möchte oder einen neuen Anbieter wählt. Letzteres empfiehlt sich insofern, da mithilfe eines Vergleichs aktueller Bauzinsen ein günstigeres Angebot gefunden werden kann. Der Rest des Darlehens wird dann zu neuen Konditionen und neuem Zins abbezahlt.
Vorteile der Anschlussfinanzierung:
Nachteile der Anschlussfinanzierung:
Das Volltilgerdarlehen
Im Gegensatz zum Kredit mit Anschlussfinanzierung ist das Volltilgerdarlehen nicht in zwei Teile aufgeteilt. Der Sinn der Volltilgung ist es, innerhalb eines bestimmten Zeitraums das Darlehen komplett zurückzuzahlen. Hierbei wird die Höhe der Monatsrate so gewählt, dass der Kredit innerhalb der Zinsfestschreibung abbezahlt ist. Die Laufzeit kann bis zu 20 Jahre betragen. Um die komplette Rückzahlung zu gewährleisten, muss die Tilgungsrate wesentlich höher sein als bei anderen Darlehen. Während letztere meist bei einer Tilgung von einem Prozent beginnen, steigt man beim Volltilgerdarlehen in der Regel bei drei Prozent ein. Die Besonderheit der Volltilgung ist, dass der Zinssatz über die gesamte Laufzeit fest ist. Durch die lange Zinsbindung gewähren die Anbieter in der Regel einen gewissen Zinsabschlag.
Vorteile der Volltilgung:
Nachteile der Volltilgung:
Fazit: Die finanzielle Situation ist entscheidend
Für welches Finanzierungsmodell man sich entscheidet, hängt in erster Linie von den finanziellen Mitteln ab. Ein Volltilgerdarlehen sollte nur gewählt werden, wenn man sich sicher sein kann, die monatliche Rate über einen derart langen Zeitraum bezahlen zu können. Dieses Modell ist in der Regel nur für Gutverdienende geeignet. Wer die Rate problemlos stemmen kann, der ist mit der Volltilgung gut beraten, da sie absolute Klarheit über das Ende der Baufinanzierung schafft.
Wer die Anschlussfinanzierung wählt, ist wesentlich flexibler, muss aber auch damit rechnen, dass die Zinsen sich negativ für den Kreditnehmer entwickeln. Wer mit der Bank Sondertilgungen
oder ein Anpassen der Monatsrate in guten bzw. schlechten Zeiten vereinbart, für den eignet sich die Anschlussfinanzierung besser als die Volltilgung.
Es hängt also letztlich von den
eigenen Mitteln und der Vorstellung von Flexibilität ab, welches Finanzierungsmodell am besten geeignet ist. Wer beide Finanzierung vereinen will, kann sich auch für ein Forward-Darlehen
entscheiden.
Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung mit Zinssicherheit
Wem eine Anschlussfinanzierung zu unsicher ist, weil sich die Zinsentwicklung nur schwer vorhersagen lässt, kann sich mit einem Forward-Darlehen eine gewisse Sicherheit aufbauen. Mit dem Forward-Darlehen kann noch vor Ende der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. So können Kreditnehmer bereits mehrere Jahre im Voraus festlegen, zu welchem Zinssatz sie ihre Anschlussfinanzierung erhalten. Der Zins orientiert sich dabei an marktüblichen Zinsen. Je nachdem, wie weit im Voraus das Darlehen abgeschlossen wird, sind Zinsaufschläge (zwischen 0,01 und 0,05 Prozent) zu zahlen. Generell gilt: Je höher der Aufschlag, desto vermehrt spekulieren Banken auf steigende Zinsen.
Sowohl für den Kreditnehmer als auch für die Bank ist ein Forward-Darlehen immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Beide Seiten müssen unabhängig von der weiteren Zinsentwicklung den vorab festgelegten Zins akzeptieren. Im schlimmsten Fall muss der Kreditnehmer unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag aussteigen. Es empfiehlt sich jedoch dringend, beide Fälle durchzurechnen, um abzuwägen, was den Kunden teurer kommt.
