Oft ist es mit viel Recherchearbeit verbunden, den richtigen Immobilienkredit zu finden. Es müssen viele Faktoren beachtet werden. Dazu gehört neben den Bauzinsen auch eine ganze Reihe anderer Bestandteile, die die Baufinanzierung eines jeden einzelnen beeinflussen. Man sollte hierbei vor allem auf die eigenen Bedürfnisse achten. Was für den einen die perfekte Baufinanzierung ist, mag für den anderen ganz und gar nicht optimal sein. Doch welche Faktoren spielen eine Rolle und worauf sollte man achten, wenn man die richtige Baufinanzierung finden will?
Neben der Höhe der Soll- und Effektivzinsen spielt die Zinsbindung eine entscheidende Rolle. Wie lang die Bauzinsen festgelegt sind, hängt vom Anbieter und der individuellen Vereinbarung ab, die unbedingt vertraglich festgelegt sein muss. Sie kann also verhandelt werden, es sei denn, die entsprechende Bank hat klare Vorgaben, von denen sie nicht abweicht. Die Zinsbindung setzt fest, wie lange der bei Vertragsabschluss geltende Zinssatz zu zahlen ist. Bei einer 20-jährigen Baufinanzierung könnte die Zinsbindung beispielsweise zehn Jahre betragen. Danach wird ein neuer Zinssatz festgelegt, der sich an dem zu diesem Zeitpunkt üblichen Zinssatz orientiert. Endet die Zinsbindungsphase, kann man entweder beim alten Anbieter verbleiben oder wechseln (besonders empfehlenswert, wenn eine andere Bank bis dahin bessere Konditionen bietet). Als Alternative gibt es auch Volltilgerdarlehen, bei denen die Zinsbindung mit der Komplettlaufzeit übereinstimmt. Dies bedeutet, dass das Darlehen in der Zinsbindungsphase komplett getilgt wird.
Die Zinsbindung
Neben der Höhe der Soll- und Effektivzinsen spielt die Zinsbindung eine entscheidende Rolle. Wie lang die Bauzinsen festgelegt sind, hängt vom Anbieter und der individuellen Vereinbarung ab, die unbedingt vertraglich festgelegt sein muss. Sie kann also verhandelt werden, es sei denn, die entsprechende Bank hat klare Vorgaben, von denen sie nicht abweicht. Die Zinsbindung setzt fest, wie lange der bei Vertragsabschluss geltende Zinssatz zu zahlen ist. Bei einer 20-jährigen Baufinanzierung könnte die Zinsbindung beispielsweise zehn Jahre betragen. Danach wird ein neuer Zinssatz festgelegt, der sich an dem zu diesem Zeitpunkt üblichen Zinssatz orientiert. Endet die Zinsbindungsphase, kann man entweder beim alten Anbieter verbleiben oder wechseln (besonders empfehlenswert, wenn eine andere Bank bis dahin bessere Konditionen bietet). Als Alternative gibt es auch Volltilgerdarlehen, bei denen die Zinsbindung mit der Komplettlaufzeit übereinstimmt. Dies bedeutet, dass das Darlehen in der Zinsbindungsphase komplett getilgt wird.
Lange Zinsbindung:
Kurze Zinsbindung:
Monatliche Rate und Laufzeit
Die Laufzeit und die daraus entstehende monatliche Rate sollte eingehend bedacht werden, bevor man sie festlegt. Es sollte nicht nur die Gegenwart, sondern vor allem die Zukunft in die Planung einbezogen werden. Stellen Sie sich Fragen wie: Wie sicher ist mein Einkommen? Was ist meine zukünftige Lebensplanung (Kinder, Hochzeit etc.)? Möchte ich ausschließlich den Immobilienkredit abzahlen oder noch eine Geldreserve für Urlaube usw. übrig haben? An diese und andere Faktoren sollte die Rate angeglichen werden. Je nachdem, wie flexibel das Darlehen ist (siehe Unterpunkt „Flexibilität“), muss vorab besprochen werden, was am sinnvollsten ist. Je nach Höhe der Tilgung berechnet sich dann die Laufzeit. Überlegen Sie, wie realistisch diese Laufzeit ist. Wenn Sie die Tilgung zu niedrig angesetzt haben, zahlen Sie umso länger ab. Im Zweifelsfall setzen Sie sich eine Frist, die Sie einhalten wollen, um schuldenfrei zu sein. Hier können auch Sondertilgungen berücksichtigt werden.
Flexibilität: Sondertilgungen und Anpassung des Kreditvertrags
Die Flexibilität eines Kreditvertrags wird oftmals zu Unrecht vernachlässigt. Generell gilt: Die Kreditverträge müssen vorab geprüft werden und an die Wünsche angepasst werden. Ist der
Kreditvertrag erst einmal unterschrieben, ist es zu spät, Anpassung vorzunehmen.
Viele Banken gewähren eine Sondertilgung pro Jahr, beispielsweise 5% der Kreditsumme. Sie sollten
sich überlegen, ob dies für sie ausreicht oder ob Sie mehr tilgen wollen. Hier muss die zukünftige finanzielle Situation eingeschätzt werden. Wenn Sie in der Zukunft mit größeren Geldsummen
rechnen können (wie aus einem Erbe), dann sollten Sie diese einkalkulieren. Durch Sondertilgungen kann sich die Laufzeit Ihres Darlehens drastisch verkürzen. Wenn Sie mehr Geld zur Verfügung
haben, können Sie also mehrere Sondertilgungen pro Jahr festsetzen. Diese müssen dann nicht unbedingt in Anspruch genommen werden.
Ebenso ist es mit der Flexibilität. Es empfiehlt sich,
vertraglich festzuhalten, dass Ihre monatliche Rate verändert werden kann. Hier setzen Banken meist ein Limit, z.B. eine einmalige Veränderung der Rate während der Gesamtlaufzeit.
Das Anpassen der Rate kann vonnöten sein, wenn sich die finanzielle Situation ändert. Wenn Sie beispielsweise eine Gehaltserhöhung bekommen, kann die Rate erhöht werden. In finanziellen
Notsituationen kann die Rate herabgesetzt werden oder im Extremfall komplett ausgesetzt werden.
Tipp: Fragen im Beratungsgespräch
Wenn Sie ein Baudarlehen abschließen, sollten Sie sich vorab einige Fragen stellen, die Sie entweder selbst beantworten oder Ihrem Bankberater stellen. Einige dieser Fragen lauten wie folgt:
Fazit: Gehen Sie gut vorbereitet ins Beratungsgespräch – schreiben Sie sich die wichtigsten Fragen auf. Wenn Sie sich vorab Gedanken zu diesen Punkten machen, können Sie besser Ihre optimale Baufinanzierung finden.
